Инвестиции в недвижимость — изучаем процесс

Недвижимость, как правило, входит в пакет более крупного инвестиционного портфеля и, как правило, считается альтернативным инвестиционным классом. Недвижимость хорошо вписывается в пакет как часть инвестиционного портфеля, поскольку имеет несколько качеств, которые могут повысить отдачу большего портфеля или уменьшить риски на том же уровне доходности.

Вот некоторые из преимуществ наличия инвестиций в недвижимость в вашем инвестиционном портфеле:

  • Диверсификация ценностей. Доходность недвижимости имеет относительно низкую зависимость от активов другого класса (традиционных инвестиционных инструментов, таких как акции и облигации), что укрепляет диверсификацию вашего инвестиционного портфеля
  • Увеличение доходности. В рамках инвестиционного портфеля недвижимость позволяет добиться более высокой прибыли при заданном уровне рисков. Кроме того, путем добавления недвижимости в портфолио можно сохранить доходность инвестиционного портфеля при уменьшении риска
  • Защита от инфляции. Доход от недвижимости непосредственно связан с арендной платой, которая поступает от жильцов. В некоторых договорах аренды содержатся положения, касающиеся повышения арендной платы, которая будет индексироваться с учетом инфляции. В других случаях арендные ставки увеличиваются, когда срок аренды истекает и меняется арендатор. В любом случае, реальный доход от недвижимости имеет тенденцию к более быстрому увеличению в условиях инфляции, что позволяет инвестору сохранить свои реальные доходы
  • Возможность влиять на процесс. Недвижимость является материальным активом. В результате, инвестор может предпринять какие-либо меры, чтобы увеличить стоимость  или улучшить характеристики. Примеры таких видов деятельности включают: замену протекающей крышей, улучшение внешнего вида, сдача новому арендатору с более высокими ставками. Инвестор имеет большую степень контроля за инвестициями в недвижимость по сравнению с другими видами инвестиций.
Инвестиции в недвижимость — изучаем процесс

Другие соображения

Недвижимость также имеет некоторые особенности, которые требуют особого внимания при принятии решения об инвестировании:

  • Достаточно затратный процесс покупки, продажи и эксплуатации — Для сделок на вторичном рынке недвижимости трансакционные издержки являются значительными по сравнению с другими инвестиционными классами. Как правило, более эффективно приобрести большие объекты недвижимости, потому что в этом случае вы можете распределить операционные издержки на большую базу активов. Недвижимость дорого обходится в эксплуатации, потому что это материальный актив и он требует постоянного технического обслуживания.
  • Требуется управление — С некоторыми исключениями, недвижимость требует постоянного управления на двух уровнях. Во-первых, вам потребуется ежедневное управление имуществом. Во-вторых, необходимо стратегическое управление, рассматривающее долгосрочную перспективу вложений на рынке инвестиций. Иногда эти функции управления объединены и выполняются одной группой. Управление имеет свою цену — даже если осуществляется владельцем, оно потребует времени и ресурсов.
  • Трудно приобрести — Выстроить осмысленный диверсифицированный портфель недвижимости — задача не из простых. Покупки должны быть сделаны в различных географических точках и по всем классам активов, которые находятся вне досягаемости для многих инвесторов. Можно, однако, приобрести объекты в сегменте частного жилья или общественных жилых комплексов, и эти объекты, как правило, укрепляют надёжность инвестиционного портфеля.
  • Цикличность — В отличие от других классов активов, прибыльность вложений в недвижимость является цикличной. Процесс работы инвестиций в недвижимость состоит из двух циклов: цикла рынка недвижимости и цикла инвестиционного рынка. При составлении стратегических планов инвестирования в недвижимость нужно учитывать этот момент.
  • Измерение эффективности — В частном инвестиционном секторе нет никакой точки отсчета, по которой можно было бы сравнить результаты работы инвестиционного портфеля. Кроме того, трудно измерить риск по отношению к рынку. Риск и доходность легко определить на фондовом рынке, но измерение эффективности инвестирования в недвижимость является гораздо более сложной задачей.

Учитывая всё, что изложено выше, можно сделать вывод, что инвестирование в недвижимость требует продуманного подхода, но при этом любой инвестиционный портфель только выигрывает от этой составляющей.